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中国奥园土储货值破万亿 城市更新先发优势突出
日期:2021-06-28

       2021年上半年,疫情的稳定为国内房地产市场带来缓和的机会,克而瑞数据显示,1-5月百强房企整体的销售操盘金额同比增长51.3%,较2019年同期也增长近39.4%,房企销售同比纷纷录得增长,意味着房地产行业仍有向上空间。与此同时,三道红线、两集中供地等政策也考验着房企的经营之道。
       不可否认的是,房地产的逻辑正在发生改变,而如何衡量一家房企的健康,仍旧离不开传统的人、财、地,维系三者平衡是推动企业持续高质量发展的关键。
       自2019年地产板块实现千亿规模之后,粤系房企奥园也开始由过去的高速扩展,逐渐转向追求利润和企业的长远发展,面对日益复杂的市场,稳健、谨慎的财务和拿地策略是这家千亿房企应对行业变化的不变之道。
       2021年前5个月,奥园累计实现物业合同销售约人民币525.7亿元,合同销售面积约459.3万平方米,同比分别增长58%和41%。业绩稳健增长背后,奥园在财务、土地、组织管理方面,也演绎了一家千亿房企的生存样本。
       资金端:多渠道融资 保障现金流充裕
       尽管“三道红线”来势汹汹,但融资新规亦引导房企向稳健、健康方向持续发展。
       受融资环境趋紧影响,2021年内,房企的融资情况普遍不甚乐观。在此环境下,上半年奥园抓住了市场窗口期,先后发出三笔美元优先票据,完成两笔境外银团贷,同时境内债也在稳步推动中,通过境内境外多渠道融资。
       具体来看:
       1月,奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据,用于置换2020年2月发行的1.88亿美元4.8%优先票据。与过往相比,这笔美元债创下了奥园债券发行成本新低,对进一步降低融资成本起到推动作用。
       2月,奥园发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据,创公司美元债最长发行年期。6月,奥园成功发行2024年到期2亿美元7.95%优先票据。
#03此外,3月和5月,奥园完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款,两轮银团贷按香港银行同业拆息(HIBOR)/伦敦银行同业拆息(LIBOR)加4.30%的年利率计息。
       境内债方面,据市场消息称,奥园还有约18亿的境内债发行额度,预计发行时间会在6-7月,境内还有ABS也在同步在推进,目的都是借新还旧。
       与此同时,奥园已悉数赎回今年内到期的三笔公募境外优先票据,规模近77亿人民币。一方面,体现公司注重企业信用,另一方面也有助于持续优化债务结构。
      除了融资输血,奥园亦在通过促回款、调节奏、降成本、快交付等方式积极造血。奥园方面称,上半年公司的回款率继续保持不错的水平,保障了公司现金流的充裕。
       稳健的财务表现获得了资本市场的支持,近期联合信用确认继续给予奥园集团境内AAA评级,穆迪、标普对中国奥园的评级展望也维持为“稳定”,而惠誉对中国奥园的企业信贷评级则保持在BB。
       投资端:谨慎拿地 加速城市更新转化
       2021年初,两集中供地政策的推出改变了房企拿地的逻辑,有人继续在土地市场蒙眼狂奔,也有人冷眼旁观,保持谨慎的观望情绪,不拼高价地,该出手时再出手,而奥园显然是后者。
       一方面,随着拿地竞争激烈,公开土地市场对房企的利润考验愈加显著;另一方面,通过城市更新、收并购、合作开发等风险低的模式拓展土地,也成为房企在招拍挂之外的选择。
       事实上,在奥园千亿规模的道路上,收并购是这家粤系房企一直以来的特色;另外,自2011年切入城市更新领域后,这一业务也逐渐成为支撑奥园未来业绩增长的重要力量。
       年报数据显示,2020年,奥园通过收并购拿地的货值占比约57%,而自上市以来,奥园按建筑面积通过收并购方式取得的项目占比也有六成。在年初的业绩会上,管理层也表示,更加倾向收并购为主,再加上积极有效的旧改补充,适度的、纪律性、精准的对目前热点城市的联动以招拍挂的方式来获地。
       值得一提的是,基于较早切入城市更新的优势,奥园目前已成功获取60多个城市更新项目,另有50多个项目正在有序推进中。数据显示,截至2020年12月31日,奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米,总货值约6208亿元,而计入城市更新项目后的总货值约12938亿元,足够未来四到五年发展。
       按照奥园的计划,未来三年,公司能给城市更新业务可转化货值约1600亿元。此前就有市场消息称,奥园位于广州和珠海的两个城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市,总货值或可将超过400亿元。
       此前,摩根大通、野村证券、中金公司、海通国际、华泰国际等中外大行就预计奥园城市更新项目平均毛利率35%至40%,随着加速转化将拓宽公司土储并提高利润水平。